Un diagnostic immobilier est un certificat réalisé par un professionnel (le diagnostiqueur immobilier) qui fournit des informations sur l’état du bien sur différents critères. Ils sont à la charge du vendeur et leur prix, fixé librement par le diagnostiqueur, varie généralement entre 150 et 300 euros par diagnostic et dépend de la taille du bien vendu.
Certains diagnostics doivent être réalisés avant d’envisager la vente ou la location d’un bien aux frais du vendeur / bailleur. Il s’agit d’une obligation légale, et ils doivent être obligatoirement annexés au compromis de vente ou au contrat de bail.
Neufs diagnostics sont prévus par la loi, et seulement certains sont du type de bien vendu, de son année de construction et de l’endroit où il est situé.
Les différents types de diagnostic
Le DPE (Diagnostic de performance énergétique)
Également surnommé « DPE », ce diagnostic immobilier obligatoire fait état de la consommation énergétique du logement et de ses émissions de gaz à effet de serre par un système de lettrage (de A à G). C’est le seul obligatoire systématiquement. La création de l’annonce devant préciser le résultat de ce diagnostic, il doit être réalisé en amont.
A savoir : Les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh par m2 et par an (soit ceux classés G), ne pourront plus être proposés à la location à partir du 1er janvier 2023. Il est actuellement discuté d’étendre l’interdiction aux logements classés F en 2028 et aux logements classés E en 2034.
Il est valable 10 ans à compter de sa réalisation.
Constat de risque d’exposition au plomb
Ce diagnostic est obligatoire seulement en cas de vente de logement construit avant le 1er janvier 1949. Il consiste à rechercher la présence de plomb dans le logement vendu.
Sa validité est :
- d’un an s’il y a présence de plomb.
- si le diagnostic ne révèle pas la présence de plomb, le diagnostic reste valable indéfiniment.
État d’amiante
Si la construction de votre bien est antérieure au 1er juillet 1997, vous devez obligatoirement faire vérifier qu’il ne contient pas d’amiante. Ce diagnostic porte sur les flocages, calorifugeages, faux plafonds et autres matériaux contenant de l’amiante (dalles de sol), à l’intérieur comme à l’extérieur (bardages, conduits en toiture et façade entre autres).
Sa durée de validité, à l’instar du diagnostic plomb, est différente en fonction de ses conclusions :
- S’il révèle la présence d’amiante, il a une durée de validité de trois ans.
- S’il est négatif, sa durée de validité est illimitée. Cependant, s’il a été réalisé avant 2013, il devra être effectué à nouveau.
A savoir : le vendeur peut cependant vendre un bien immobilier revêtant du plomb ou de l’amiante. Dans ce cas, L’acquéreur informé achètera en connaissance de cause et cela sera recensé dans l’acte.
État relatif à la présence de termites
Ce diagnostic est obligatoire seulement dans les communes considérées comme exposée aux termites selon arrêté préfectoral. Il consiste à vérifier que votre bien n’abrite pas de termites.
Le diagnostic termites a une durée de validité de six mois.
État de l’installation intérieure de gaz
Ce diagnostic est imposé seulement aux biens disposant d’une installation de gaz datant d’il y a 15 ans ou plus et consiste à déterminer si l’installation est à même d’assurer la sécurité des potentiels acquéreurs.
Il a une durée de validité de trois ans.
État de l’installation intérieure d’électricité
Ce diagnostic est imposé seulement aux biens disposant d’une installation d’électricité datant d’il y a 15 ans ou plus.
Il a une durée de validité de trois ans.
État de l’installation d’assainissement non collectif
Ce diagnostic est obligatoire si votre bien n’est pas raccordé à un système d’assainissement collectif. Il vise à s’assurer de l’état de la fosse septique ou de la micro-station d’épuration.
Ce diagnostic est à faire effectuer par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) et a une durée de validité de trois ans.
État des risques et pollutions
L’ERP est un document visant à informer le potentiel acquéreur si :
- le bien est situé dans une zone où existent des aléas naturels, miniers ou technologiques,
- si un risque sismique est présent,
- le niveau de radon potentiel,
- si le sol est pollué,
- si des travaux sont prescrits ou prévus ou ont été effectués pour pallier aux éventuels problèmes que ces risques peuvent créer.
Si aucun risque n’existe sur la commune concernée, il suffit de joindre au contrat l’arrêté préfectoral listant les communes concernées par les risques.
L’état des risques et pollutions peut être réalisé :
- par un diagnostiqueur certifié;
- par le vendeur lui-même. En pratique, c’est le notaire qui le fera en qualité de mandataire de son client.
Étude de sol
L’étude de sol vise à permettre à l’acquéreur de l’informer de la nature du sol et de pouvoir juger de sa qualité.
Cette étude géotechnique s’impose (conditions cumulatives) :
- pour un terrain situé dans une zone à risque, souvent dans des zones de sols argileux
- pour des ventes de terrains non bâti constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) ou la conclusion de tout contrat de construction de maison.
Diagnostic Bruit
Ce diagnostic est obligatoire pour les ventes de logements et terrains constructibles construites dans le voisinage de zones d’aéronefs depuis le 1er juin 2020. Il vise à informer le potentiel acquéreur du potentiel niveau de nuisance dus aux bruits du trafic aérien.
L’Attestation de Superficie Carrez
Il s’agit d’un document informant de la surface privative habitable d’un bien situé sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre (hors extérieurs). Elle est obligatoire pour les ventes d’appartements (et bureaux / locaux commerciaux / professionnels ou à usage de dépôt) situés dans des immeubles en copropriété.
La superficie doit être indiquée dans le compromis de vente. A défaut, l’acquéreur pourra invoquer la nullité de la vente.